Bergerac et les logements sociaux

Une fois n’est pas coutume, je vous propose aujourd’hui un dossier complet sur la situation du logement social à Bergerac en général, et sur Prigonrieux. Ce sont les deux seules communes concernées par des obligations de disposer de logements sociaux , à l’échelle du territoire de l’agglomération. Depuis près de 6 mois, en lien avec les municipalités concernées, malgré les interventions de Madame la Préfète de la Dordogne, de Monsieur le Préfet de la Région Nouvelle Aquitaine, du Député de la Dordogne Michel Delpon, nous ne parvenons pas à nous faire entendre quant aux conséquences d’un changement des règles qui imposerait désormais de disposer de 25 % de logements sociaux sur Bergerac et Prigonrieux (contre 20% jusqu’à présent) : livrer plus de 1.200 logements sociaux supplémentaires dans les 5 ans, alors que la Ville de Bergerac compte à elle seule près de 2.000 logements vacants. Que se passe-t-il ? Voici les clefs d’explication.

Les communes de Bergerac et de Prigonrieux sont confrontées à de nouvelles obligations quant aux constructions de logements sociaux sur leurs territoires respectifs, au regard des évolutions réglementaires liées à la loi Egalité et Citoyenneté. Cette situation résulte d’une certaine incongruité en ce qui concerne la détermination d’un taux de tension applicable à l’aire urbaine de Bergerac (qui confronte le nombre de logements sociaux disponibles à l’état de la demande). Ces éléments chiffrés sont centralisés informatiquement au niveau national : c’est le Système National d’Enregistrement de la demande de logements sociaux.  Or ce fichier informatique centralisé  ne semble pas tenir compte d’un certain nombre de réalités inhérentes à nos deux communes de l’agglomération.

Tout commence, en fait, avec le décret 2017-835 du 5 mai 2017, en matière de réalisation de logements locatifs sociaux, en application de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'Egalité et à la Citoyenneté. Ce dernier porte désormais les obligations de réalisation de Logements Locatifs Sociaux (LLS) de 20 à 25 % pour les territoires considérés comme tendus en matière de logement social. Ce taux de tension est obtenu en confrontant le nombre de demandes (hors demandes de changements internes au sein du parc social) au nombre d’attributions. Il serait de 4,64 pour l’aire urbaine de Bergerac. : c’est-à-dire que pour un logement vacant et disponible, il y aurait 4,64 demandes en attente. Nous ne contestons pas le bien-fondé du Système National d’Enregistrement mais nous pensons que toutes les variables traduisant la réalité urbaine et locative de notre territoire n’ont pas été suffisamment prises en considération.

En Dordogne comme en Nouvelle Aquitaine, les efforts accomplis en matière de logement social à Bergerac et à Prigonrieux sont reconnus : servitudes de mixité sociale dans le Plan Local d’Urbanisme de Bergerac depuis 2011,  garanties d’emprunts pour les bailleurs sociaux, exercice du droit de préemption, subventions pour surcharges foncières, cessions de terrains aux bailleurs, opération de Résorption de l’Habitat Insalubre depuis 2013, Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat … Entre 2002 et 2016, la seule commune de Bergerac a atteint 187% des objectifs de logements sociaux qui lui étaient assignés. En outre, des efforts considérables ont été accomplis pour respecter tous les engagements contractés auprès de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine. Afin de ne pas créer de distorsions au sein du parc social restant, des opérations de rénovation et de démolition ont été engagées dans le cadre des plans de gestions patrimoniaux non concernés par l’ANRU. Au final, depuis 2008, sur un parc global de logements sociaux de plus de 2.300 logements, la commune de Bergerac a accompagné la construction et la réhabilitation de 750 logements. Sur la même période, la commune de Prigonrieux a doublé son parc social.

De son côté, la Communauté d’Agglomération Bergeracoise, la CAB, a anticipé son rôle de pilotage de la politique du logement social qui lui a été dévolu par les lois de Programmation pour la ville et la cohésion urbaine, ALUR et Egalité et Citoyenneté. Outre la mise en place de la Conférence Intercommunale du Logement,  la CAB attribue une subvention de 3.000 euros pour la construction de tout nouveau logement social sur son territoire, depuis 2013. Afin de responsabiliser la gestion locative au sein du parc privé, nous sommes le premier territoire du département de la Dordogne à nous être engagés dans une démarche de mise en place d’un régime de déclaration et d’autorisation préalable de mise en location sur des secteurs géographiques définis : le fameux permis de louer.

La Communauté d’Agglomération Bergeracoise est de taille modeste avec moins de 70.000 habitants, au cœur de l’arc de la fragilité de la Nouvelle Aquitaine. Seulement deux de ses 38 communes membres sont soumises aux obligations de l’article 55 de loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain : Bergerac, ville centre de l’agglomération (28.755 habitants) et Prigonrieux (4.243 habitants). La commune centre concentre aujourd’hui les quartiles de population aux revenus les plus modestes. Elle est ainsi constituée de 3 quartiers prioritaires qui maillent son territoire du Nord au Sud et qui englobent la totalité de son centre-ville. En 2016, 90% des attributions de logements sociaux dans ce dernier secteur géographique étaient à destination des populations dont les revenus sont inférieurs à 60% du plafond d’éligibilité. Près d’un logement social sur deux, à l’échelle de l’agglomération est localisé dans un des trois quartiers prioritaires de la Ville de Bergerac (La catte, Naillac et Centre-Ville).

Aujourd’hui, l’aire urbaine qui nous est opposée dans le calcul du taux de tension ne correspond pas au territoire de l’agglomération bergeracoise et à notre bassin de vie. Les 11 communes des Coteaux de Sigoulès n’ont pas été retenues tandis que des communes voisines de l’agglomération, localisées au sein du pays foyen, ont été intégrées. En outre, la solidarité territoriale des autres communes membres de l’agglomération bergeracoise n’est pas opposable alors même que certaines d’entre-elles dénombrent plus de 30% de logements sociaux (Creysse par exemple), que de nombreux villages jouent la carte du logement social pour revitaliser leurs centres bourgs.

Il faut être conscient du fait qu’un certain nombre de variables techniques n’ont pas été prises en considération dans le calcul du présent taux de tension, applicable pour une période de 3 ans. Nous savons que ce dernier est calculé en se fondant exclusivement sur les demandes de l’année 2016. Il n’intègre pas suffisamment une étude pluriannuelle de la demande. D’autre part, si cette dernière est déclarative, le taux de tension ne tient pas compte d’un taux de refus de proposition de logements sociaux singulièrement très important en Bergeracois et avoisinant les 62% sur le territoire de l’agglomération et les 65% sur Bergerac au sein du parc du bailleur départemental. L’attractivité des produits locatifs sociaux présents sur le marché n’est pas sans traduire une certaine demande de confort, entraînant un taux de rotation de plus de 17% au sein du parc du principal bailleur social de l’agglomération.

Cette attractivité du parc social est à confronter à l’état de vacance très important qui existe au sein du parc privé, dans un contexte où l’écart de loyer avec le public reste minime. Bergerac enregistre près de 12% de logements vacants et concentre 70% de la vacance sur le territoire de l’agglomération : près de 2.000 logements sont vides sur la seule commune centre.

En appliquant strictement une obligation de 25% de logements sociaux sur les communes de Bergerac et de Prigonrieux, ce taux de tension de 4,64 conduira inévitablement à une situation inadapté à l’état de la demande, impossible à réaliser en matière de constructions et dénaturant l’esprit-même de la loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain. Notre territoire n’est pas confronté à une demande réelle de logements sociaux qui puisse justifier un tel accroissement du parc locatif social : plus de 1.400 logements sociaux supplémentaires. Nous sommes, par ailleurs, confrontés aux propres limités de nos réalités foncières qui ne nous permettent plus de construire d’avantage. Enfin, considéré à juste titre comme une zone détendue en matière de construction de logements, notre territoire n’est pas en capacité d’attirer des opérateurs susceptibles de se lancer dans de telles opérations immobilières.

Pour la seule commune de Prigonrieux, les possibilités foncières ne permettent pas de satisfaire à l’objectif de 25% de logements sociaux. Au regard des seules dispositions du Schéma de Cohérence Territorial (SCOT), les possibilités de consommation de l’espace pour les constructions neuves sont restreintes et permettent d’envisager un développement urbain global inférieur aux seules obligations de logements sociaux. Sur la commune de Bergerac, au regard des 3 quartiers prioritaires maillant la réalité urbaine de la ville et intégrant la totalité du Centre-ville, les possibilités de constructions nouvelles imposeraient de sacrifier des zones naturelles et agricoles pour répondre aux nouvelles dispositions liées à la Loi relative à l’Egalité et la Citoyenneté.

Enfin, la réalisation de 1 400 logements sociaux supplémentaires ne peut que se heurter au principe de réalité d’un territoire considéré comme détendu en matière de construction. Aucun opérateur public n’est en mesure aujourd’hui de s’engager dans de telles livraisons. Les plans de gestion patrimoniale des différents bailleurs sociaux présents sur notre territoire ont déjà intégré les amortissements liés à l’achèvement du programme de rénovation urbaine. Par ailleurs, outre l’état de la vacance très importante dans le parc privé (3.300 logements sur le territoire de l’agglomération), la livraison massive de nouveaux logements sociaux ne peut être justifiée d’un point vue économique puisqu’elle conduirait à des mutations internes très importantes, entrainant le dépeuplement du parc social public plus ancien. En conséquence, ces nouvelles obligations mettraient en péril l’équilibre financier de la plupart des opérations, entraîneraient une impossibilité d’entretenir l’existant et annihilerait toute capacité future et réaliste d’investissements. 

Parce que l’agglomération Bergeracoise est résolument engagée en faveur du logement social, nous sommes attachés à la Loi de Solidarité et Renouvellement Urbain. Le bien-fondé de son objectif initial de 20% de logements sociaux est une perspective adaptée pour notre territoire et partagé par la totalité de nos élus locaux. Passer mathématiquement à 25% est irréaliste au regard de l’état local du marché locatif, inadapté au regard des efforts que nous avons déjà déployés et injustement pénalisant financièrement pour des collectivités dans le réseau local d’alerte des finances publiques. Précisons que Bergerac pourrait devoir s’acquitter d’une amende annuelle comprise entre 200.000 et 300.000 euros.